La formula dell’affitto con riscatto
L’affitto con riscatto è un innovativo sistema di acquisto della proprietà regolamentata dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014 che prevede un accordo particolare tra venditore dell’immobile commerciale / ufficio e conduttore (affittuario).
La formula – in poche parole – è molto semplice: il conduttore sottoscrive un contratto di affitto e, a fronte del canone pagato, utilizza l’immobile.
Allo stesso tempo il contratto prevede un’opzione di acquisto che può venire esercitata dopo un certo periodo e/o al termine del contratto a un prezzo stabilito, con o senza riscatto finale.
I vantaggi dell’affitto con riscatto
Il rent to buy è molto conveniente per tutte quelle imprese che non hanno la liquidità necessaria a comprare un immobile, considerando anche il fatto che banche e società di leasing finanziano
una cifra mediamente pari al 50% per i mutui e fino al 70% (ma spesso meno) per i leasing.
I vantaggi per il conduttore sono quindi molteplici:
- Utilizza l’immobile che diventerà di proprietà fin da subito come in un normale contratto di affitto;
- al termine di un periodo piuttosto lungo può scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario dell’immobile. Se la situazione economica dell’azienda è peggiorata, può rinunciare senza vincoli risparmiando liquidità
- non deve sostenere il pagamento dell’IMU e della TARI fino al riscatto dell’immobile;
- in caso di acquisto finale, una parte del prezzo è già stata pagata (con la nostra formula il prezzo integrale);
- se l’impresa ha trovato l’immobile “ideale” ad prezzo sostenibile, ma non ha il capitale per acquistare subito l’ufficio, ottiene la possibilità di togliere l’immobile dal mercato per altri venditori fin da subito grazie all’opzione di acquisto che vanta verso l’immobile fino alla scadenza del contratto;
- maggiori possibilità di accendere un mutuo dopo tot anni potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche;
- poter richiedere un importo di molto inferiore per il mutuo il che vuol dire: risparmiare sui costi di gestione e sugli interessi da corrispondere alle banche, pagare una rata comunque più bassa.
I vantaggi riguardano anche il venditore dell’immobile:
- il canone di affitto è più elevato);
- continua ad essere proprietario dell’immobile fino a quando non avviene l’effettiva vendita, garantendosi in caso di mancati pagamenti;
- dal momento che il prezzo finale è stabilito fin dall’inizio, il rischio di possibili svalutazioni dell’immobile è molto più limitato.
I possibili svantaggi per il venditore ed il conduttore
Come tutte le soluzioni, anche il nostro sistema di affitto con riscatto ha le sue controindicazioni.
Prima di tutto il proprietario si fa carico del pagamento delle tasse e delle imposte previste ovvero IMU e TARI, oltre alle spese riguardanti le riparazioni straordinarie.
Per il conduttore invece il principale svantaggio, nel caso in cui decida di riscattare l’immobile, è rappresentato dalla possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quelli di mercato. E’ vero anche che per un’impresa pagare un canone di affitto un po’ più elevato è equivalente ad avere un mutuo al 100 per cento. Non dover immobilizzare capitale per l’acquisto dell’immobile, è sicuramente il maggiore vantaggio
In conclusione l’affitto con riscatto è un contratto nel quale si fondono sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di vendita di un immobile.
Come funziona l’affitto con riscatto di Smiling
La nostra formula prevede un sistema che finanzia di fatto il 90% dell’acquisto alle seguenti condizioni:
- è previsto un canone iniziale pari al 10% della spesa per l’immobile più eventuale ristrutturazione;
- l’impresa affittuaria paga un contratto di affitto di durata fino a 18 anni;
- al termine dei 18 anni l’affittuario diventa proprietario dell’immobile;
- è prevista la possibilità di interrompere il contratto da parte dell’affittuario;
- se il contratto viene interrotto dopo un periodo di 5 anni, e noi vendiamo l’immobile a terzi una percentuale della vendita spetta al proprietario
- è prevista la possibilità di acquistare l’immobile prima della scadenza dei 18 anni a un prezzo stabilito, con un valore di rivalutazione progressivo rispetto al prezzo iniziale
Le diverse tipologie di formule di contratto previste per legge
Proprietario e conduttore dispongono di un certo margine di discrezionalità nella redazione del contratto i cui limiti sono stabiliti dalla legge. Il contratto di acquisto con riscatto infatti può prevedere diverse possibilità.
- Diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento.
- Patto di futura vendita: in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto. Qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo.
- Riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. Nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. Al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra può essere pattuita con il proprietario prima di firmare il contratto e se ciò non avviene sarà invece stabilita da un giudice.
Il DL. 133/2014 che disciplina questo tipo di contratto, stabilisce che:
- la durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni;
- per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni;
- il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore. In caso di risoluzione il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.